Jednym z najczęstszych losowych czynników zewnętrznych wpływających na konieczność przeprowadzenia remontu mieszkania jest jego zalanie. To zdecydowanie najbardziej uciążliwy w skutkach wypadek, gdyż dotyka nie tylko samych mieszkańców, lecz również znajdujących się niżej sąsiadów, niejednokrotnie rodząc ogromne koszty naprawy szkód.

Z tego też powodu warto zdobyć kilka istotnych informacji usprawniających proces skutecznego ubiegania się o rekompensatę. Warto dowiedzieć się kto w danej sytuacji ma ponieść konsekwencje spowodowane zalaniem mieszkania oraz jak ustalić co było jego przyczyną. W poniższym artykule przedstawiamy kroki, jakie może podjąć osoba poszkodowana.

Jakie kroki prawne możemy podjąć po zalaniu mieszkania?

Będąc ofiarą zalania oczywiście najlepiej jest uniknąć wstąpienia na drogę prawną i dojść do porozumienia z sąsiadami, jednak nie zawsze jest to możliwe. Szczególnie problematyczne bywają sytuacje, kiedy mieszkanie nad nami jest wynajmowane i zarówno lokatorzy, jak i właściciel uchylają się od odpowiedzialności. Co powinniśmy wtedy zrobić?

Należy określić przyczynę zalania i ustalić kto jest jego sprawcą 

Właściciel nieruchomości powinien zlecić wykonanie przez rzeczoznawcę ekspertyzy, która pomoże we wskazaniu źródła wycieku, a także winnego zaistniałej sytuacji. Chcąc określić konkretną wysokość szkód potrzebne będą rachunki wystawione za zniszczone mienie i kosztorys z precyzyjnym wskazaniem kosztów remontu. Należy też sporządzić protokół zniszczeń stwierdzający wysokość powstałych szkód. Powinien być w to zaangażowany ewentualny sprawca zalania oraz osoba reprezentująca spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową, a także, jeśli istnieje taka możliwość - zarządca nieruchomości. 

Przyczyn zalania może być wiele, jednak do najczęściej występujących należą usterki związane z pralką, jak np. pęknięcie węża. W starych lokalach zdarzają się też pęknięcia rur czy węża doprowadzającego wodę do toalety. Oczywiście powodów może być więcej i mogą być znacznie bardziej skomplikowane, dlatego tak ważne jest, by zostały ocenione przez specjalistę. 

Częstym przypadkiem jest również działanie siły wyższej np. uderzenie piorunu. W takim przypadku wina nie leży po żadnej stronie, a remont mieszkania będziemy musieli ponieść z własnych środków.

Następnym krokiem po ustaleniu sprawcy zalania oraz określeniu stopnia wysokości szkód, będzie wystosowanie do niego pisma z wezwaniem do zapłaty w postaci listu poleconego za potwierdzeniem odbioru. Jeśli należność nie zostanie pokryta, poszkodowany może skierować sprawę na drogę postępowania cywilnego. 

Co, kiedy wstąpiliśmy już na drogę sądową?

Według Kodeksu Cywilnego w przypadku zalania naszej własności można dochodzić roszczeń i ubiegać się o rekompensatę wyrządzonych szkód. W sprawach przedmiotowych najczęściej stosuje się przepisy - art. 415 KC. Artykuł 415 KC mówi o odpowiedzialności na zasadzie winy, zatem to poszkodowany musi wykazać winę ewentualnego sprawcy zalania mieszkania. 

Niestety sprawy odszkodowawcze tego typu nie należą do łatwych, dlatego przed podjęciem właściwych kroków warto udać się po pomoc do profesjonalisty. Będzie nim prawnik specjalizujący się w problematyce rynku nieruchomości, którego wiedza i doświadczenie najczęściej stanowią klucz do wygranego procesu. Takiego specjalistę można znaleźć zarówno w wielu kancelariach prawnych, jak i firmach zajmujących się zarządzaniem oraz administracją nieruchomości takiej jak nasza. 

Naruszanie spokoju mieszkańców bloku przez jednego, uciążliwego sąsiada to powszechny problem. Głośna muzyka, imprezy, a także wielogodzinne granie na instrumentach mogą wyprowadzić z równowagi nawet spokojne osoby. Choć działania te kojarzą się przede wszystkim z późnymi godzinami, to mogą odbywać się o dowolnej porze doby. Czy można zatem ukarać za zakłócanie spokoju również w dzień? Do kogo zgłosić się o pomoc?

Czy zakłócanie spokoju dotyczy wyłącznie ciszy nocnej?

Z głośnymi i uciążliwymi imprezami mamy do czynienia głównie w nocy, kiedy to hałaśliwy sąsiad zakłóca nasz sen i utrudnia odpoczynek. Wobec tego, powszechnie przyjęto, że okres pomiędzy 22 a 6 rano jest objęty tzw. ciszą nocną, w czasie której należy zachowywać się szczególnie spokojnie. Należy jednak pamiętać, że czas między 22 a 6 nie jest wymieniony w żadnym powszechnie obowiązującym akcie, jednak został przyjęty jako akceptowalna praktyka i pojawia się w wielu orzeczeniach sądowych. Sama definicja ciszy nocnej powinna zosta określona w regulaminie wspólnoty mieszkaniowej.

Zgodnie z art. 51: "Kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny." Choć w zapisie odnajdziemy zakłócanie spokoju, prawo nie precyzuje konkretnych godzin. Czy zgodnie z powyższym możemy więc egzekwować od sąsiadów zachowania spokoju dziennego?

Zakłócanie spokoju dziennego — jakie działania mogą być karalne?

Okazuje się, że uciążliwe naruszanie zasad współżycia społecznego nie musi pozostawać bezkarne. Art. 51 Kodeksu wykroczeń mówi jasno o zakłócaniu spokoju, które może przybierać formę np. głośnej, kilkugodzinnej muzyki słyszalnej każdego dnia. Z pomocą przychodzi również art. 144 Kodeksu cywilnego, według którego zabronione jest użytkowanie lokalu w sposób zakłócający korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. 

Inne działania zakłócające spokój dzienny, za które można zostać pociągniętym do odpowiedzialności, to m.in.:

  • hałaśliwe imprezy
  • regularne awantury
  • powtarzające się, głośne krzyki z sąsiedniego mieszkania
  • wielogodzinna gra na instrumentach

Warto pamiętać, że choć zwyczajowo przyjęte godziny obowiązywania szczególnej ciszy w budynkach mieszkalnych znajdują się pomiędzy 22 a 6 rano, to możemy reagować również wtedy gdy spokój zakłócany jest także w ciągu dnia.

Sąsiad zakłóca spokój — jak reagować?

Oprócz zmiany regulaminu Wspólnoty mieszkaniowej walkę z głośnymi użytkownikami bloku mogą rozpocząć sami poszkodowani. Początkowym krokiem jest wezwanie patrolu policji, który przeprowadzi interwencję. 

Gdy korzystanie z pomocy policji nie przynosi oczekiwanych skutków, działanie może podjąć sama Wspólnota mieszkaniowa. Zgodnie z art. 16 Ustawy o własności lokali, jeżeli właściciel lokalu utrudnia użytkowanie pozostałych nieruchomości poprzez swoje nieodpowiednie zachowanie, "wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji."

Regularne naruszanie spokoju dziennego grozi zatem nie tylko ukaraniem mandatem, lecz także i całkowitym usunięciem z danej Wspólnoty mieszkaniowej. W przypadku działań przeprowadzonych przez indywidualnego mieszkańca często stosowanym rozwiązaniem jest także wypłacenie zadośćuczynienia osobie pokrzywdzonej. 

Profesjonalna pomoc w rozwiązaniu konfliktu

W przypadku narastającego problemu, którego zażegnanie staje się trudne i czasochłonne, warto skorzystać z usług ekspertów, którzy przejmą wszelkie formalności i pozbędą się konfliktu. Firma Nordhome pozostaje do Państwa dyspozycji w zakresie pomocy prawnej dotyczącej obsługi nieruchomości.

Napięte relacje z mieszkańcami zakłócającymi spokój dzienny mogą zostać rozwiązane w drodze procesu, w trakcie którego specjaliści podejmą się reprezentowania Wspólnoty przed sądami. Zajmą się także opracowaniem odpowiednich regulaminów, które zapobiegną kolejnym konfliktom i zadbają o komfort pozostałych użytkowników budynku. 

Zgodnie z literą prawa, zarządca lub administrator danej wspólnoty mieszkaniowej ma obowiązek rozliczania należności za zużycie wody oraz ciepła w danym miejscu. Wszelkie kwestie powinny zostać zawarte w odpowiednim regulaminie. Są to kwestie mało jednoznaczne i jednocześnie bardzo problematyczne, które budzą wiele wątpliwości w interpretacji przepisów oraz ich regulacji. Wielu właścicieli budynków i wspólnot mieszkaniowych ma problemy związane z tą kwestią. Czy da się je rozwiązać w odpowiedni sposób? Podpowiadamy.

Rozliczanie zużycia wody i ciepła we wspólnocie mieszkaniowej

Rozliczanie zużycia ciepła dostarczanyego do wspólnoty mieszkaniowej reguluje ustawa Prawa energetycznego (Dz.U 1997 Nr 54 poz 348). Zgodnie z jej treścią, koszty ciepła i zużycia wody powinny być rozliczane w opłatach pobieranych od poszczególnych mieszkańców danych lokali mieszkalnych. Ich koszt powinien być ustalony w taki sposób, aby zapewnić pełne pokrycie kosztów wydanych na zakup ciepła i zużycia ciepłej wody przez wspólnotę mieszkaniową. Zarządca bądź właściciel wspólnoty mieszkaniowej może dowolnie określić sposób na rozliczenie poboru ciepła i wody. Są to jednak możliwości dostępne spośród tych opisanych w art. 54 ust Prawa energetycznego, które będą dla właścicieli najbardziej korzystne. Metodę do rozliczenia kosztów zużycia wody i ciepła wybiera właściciel bądź zarządca budynku. Koszty wynikające z przyjętego rozwiązania obciążają więc w odpowiednio wybrany sposób każdą rodzinę i osobę, która korzysta z lokalu we wspólnocie mieszkaniowej. Zazwyczaj jest tak, że wybrana metoda określona jest w regulaminie dla rozliczenia zużycia wody i ciepła przyjętym przez właścicieli lokali mieszkalnych. W regulaminie tym przyjmowane są zazwyczaj dwie metody dla rozliczeń. Pierwsza z nich to rozliczenie proporcjonalne do zużycia przez poszczególne mieszkania. Druga to uznanie strat za część kosztów wspólnych i rozliczenie tak jak innych kosztów, stosownie do udziałów. Rozliczenie to zawsze zawarte jest w oparciu o umowę i aktualną taryfę zatwierdzoną przez zarządy gmin bądź miast.

Rozliczanie zużycia wody i ciepła we wspólnocie mieszkaniowej i profesjonalna pomoc administracyjna

Warto skorzystać z pomocy firm zajmujących się profesjonalnym zarządzaniem i administracją we wspólnotach mieszkaniowych. Jest to o wiele prostsze rozwiązanie niż samodzielne zajmowanie się wszystkimi potrzebnymi kwestiami administracyjnymi i rozliczeniami. To bardzo wygodne zarówno dla zarządcy danej wspólnoty mieszkaniowej, jak i jego mieszkańców. Dodatkowo w skład usługi wchodzi w pełni kompleksowa obsługa techniczna i administracyjna dla danego miejsca. Warto wybrać sprawdzone firmy mające odpowiednie doświadczenie na rynku, takie jak zespół specjalistów NORDHOME Sp. z o.o.

Profesjonalna firma do skutecznego zarządzania i administrowania

Posiadamy zespół wyspecjalizowanej kadry pracowniczej, składający się z doświadczonych specjalistów od nieruchomości, pośredników, doradców, prawników oraz administratorów. Żadne kwestie formalne czy prawne nie stanowią dla nas problemu. Powierzając nam dane miejsce, możecie mieć pewność, że cały potencjał danego miejsca zostanie w pełni wykorzystany. Każde oferowane nam zlecenie jest inne i wymaga od nas całkowicie odmiennego podejścia i rozwiązania. Dzięki naszemu doświadczeniu i wiedzy, możemy wybrać w pełni indywidualne rozwiązania. Zajmujemy się zarówno kwestiami zarządzania, obsługi finansowej, technicznej oraz prawnej budynku i wspólnoty. Jest to więc w pełni kompleksowa usługa.

Pieniądze, które przeznaczane są na remonty obiektów należących do wspólnoty mieszkaniowej zbierane są regularnie wśród jej członków w ramach funduszu remontowego. Zebrane w ten sposób środki przeznaczone są przede wszystkim na remont bądź wymianę części wspólnych, należących do wszystkich lokatorów. W praktyce oznacza to, że z fundusz remontowy opłacić może ocieplenie budynku, remont piwnicy, malowanie klarki schodowej czy naprawę dachu, a nie np, wymianę drzwi wejściowych do poszczególnych mieszkań.

Czym jest fundusz remontowy?

Pieniądze stanowiące wkład funduszu remontowego gromadzone są wspólnie przez wszystkich lokatorów, zamieszkujących w obrębie danej wspólnoty mieszkaniowej. Mogą one pokrywać całościowe bądź częściowe koszty związane z różnego rodzaju pracami przeprowadzanymi w obrębie nieruchomości. Warto przy tym zaznaczyć, że utworzenie funduszu remontowego nie jest obowiązkowe, jednak decyduje się na to coraz więcej spółdzielni mieszkaniowych, bowiem zarządcy doskonale zdają sobie sprawę z tego, jak zgromadzone w ten sposób środki są w stanie ułatwić realizację nawet dość kosztownych inwestycji, z realizacji których skorzystają wszyscy mieszkańcy wspólnoty. Jeśli chodzi o wysokość składek ma fundusz remontowy, to w tym przypadku decydujący głos należy do zarządu spółdzielni - w przeważającej większości przypadków kwota wnoszona regularnie na cele funduszu uzależniona jest od powierzchni mieszkania (czyli udziału w nieruchomości). Za odpowiednie przeznaczenie zgromadzonych środków odpowiedzialny jest zarządca nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że to on odpowiedzialny jest za stworzenie planu prac remontowych. Za ich opracowanie odpowiedzialny jest przez całą wspólnotę, w ramach regularnie przygotowywanego planu gospodarczego. W przypadku realizacji inwestycji znacznie kosztowniejszej, niż przewidziano to w budżecie, różnice muszą zostać pokryte przez członków wspólnoty. W odwrotnej sytuacji, kiedy koszty inwestycji okazują się być w rzeczywistości niższe niż planowane, wówczas nadwyżka włączana jest w budżet remontowy na przyszły rok.

Na co mogą zostać przeznaczone środki z funduszu remontowego?

Pieniądze zgromadzone w ramach funduszu remontowego przeznaczone mogą być na różne cele, w zależności od potrzeb wspólnoty mieszkaniowej. Środki te przeznaczane są do odnowienia części wspólnych dla wszystkich lokatorów, a więc środki przeznaczone mogą zostać np. na:
  • malowanie klatki,
  • naprawę poszycia dachowego,
  • wymiana okien i drzwi na klatkach schodowych,
  • renowację fundamentów poprzez ich osuszenie/ odwilgocenie,
  • wymiana części wspólnej instalacji gazowej/wodociągowej/kanalizacyjnej
  • malowanie piwnic,
  • termomodernizację budynku.
Celów, na jakie może być przeznaczony fundusz remontowy może być naprawdę zdecydowanie więcej. Warto jednak pamiętać o tym, że środki przeznaczane są wyłącznie na cele, które służą dobru wszystkich mieszkańców danej wspólnoty mieszkaniowej.

Kłopotliwe części wspólne

W przypadku wspólnot mieszkaniowych, w obrębie których funkcjonują windy, wśród mieszkańców na tym tle pojawia się wiele konfliktów, dotyczących przede wszystkim kosztów. Za sprawne i bezpieczne funkcjonowanie wind w budynkach odpowiedzialna jest wspólnota mieszkaniowa, a co za tym idzie każdy jej członek, niezależnie od tego, czy korzysta z takiego udogodnienia czy też nie, musi ponosić koszty jej napraw i konserwacji - jest to bowiem część wspólna budynku dla każdego z mieszkańców. Podobnie sprawa ma się w przypadku pralni czy suszarni. W celu zapobiegania konfliktom, spółdzielnie mają prawo do wniesienia specjalnego rozporządzenia mówiącego o tym, że mieszkańcy parteru i pierwszego piętra mogą zostać zwolnieni z kosztów związanych z utrzymaniem windy.