Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli.Zgodnie z art. 62 ustawy Prawo Budowlane, każdy obiekt budowlany, w szczególności budynek, musi zostać poddany kontroli okresowej:Tzw. przegląd roczny budynku - co najmniej jeden raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i ocenie elementów budynku (tzw. przegląd ogólnobudowlany), instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska oraz instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).Tzw. przegląd pięcioletni - raz na 5 lat powinien być dodatkowo przeprowadzony przegląd polegający m.in. na sprawdzeniu instalacji elektrycznej i piorunochronnej budynku.Powyższe przeglądy muszą zostać przeprowadzone przez osoby posiadające stosowne uprawnienia.Za nieprzeprowadzenie przeglądu może zostać nałożona kara grzywny.
Zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U 1994, Nr 85 poz. 388) każdy z właścicieli lokali ponosi wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach zgodnie ze swoim udziałem w nieruchomości. Czyli fakt zamieszkiwania nie ma znaczenia dla kosztów, które związane są z częściami wspólnymi nieruchomości. Jeżeli lokal jest nie zamieszkany to nie wystąpią bądź będę niewielkie koszty związane ze zużywaniem mediów w lokalu to jest zimnej wody i odprowadzenia ścieków, ciepłej wody i centralnego ogrzewania. Dodatkowo w zależności od gminy, w której położone jest mieszkanie można złożyć oświadczenie o niezamieszkiwaniu lokalu i wówczas jest się zwolnionym z opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi pobieranymi przez gminy.
Do wytoczenia powództwa przeciwko właścicielowi zalegającemu w opłatach na rzecz wspólnoty nie jest potrzebna uchwała wspólnoty, gdyż nie jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd nieruchomością wspólną. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 października 2013 roku (sygn.. akt: III CZP 42/13).
Zgodnie z ustawą o własności lokali przynajmniej raz w roku w pierwszym kwartale zwoływane jest zebranie właścicieli. Na tym zebraniu powinno zostać przedstawione przez Zarząd wspólnoty lub Zarządcę sprawozdanie finansowe. Jeżeli w sprawozdaniu finansowym za dany rok wspólnota mieszkaniowa wykazała nadwyżkę przychodów (zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali) nad kosztami związanymi z utrzymaniem nieruchomości wspólnej to członkowie wspólnoty na zebraniu decydują na jaki cel zostanie przeznaczona nadwyżka. W szczególności mogą oni podjąć uchwałę o przeznaczeniu nadwyżki finansowej na fundusz remontowy. Taki sposób postępowania znajduje swoje potwierdzenie w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2011 roku (sygn.. akt: II CSK 358/10).
Przepisy ustawy o własności lokali nie regulują kwestii związanych z wypowiedzeniem funkcji członka zarządu we wspólnocie mieszkaniowej. W związku z tym faktem odpowiedzi na to pytanie należy szukać w przepisach kodeksu cywilnego. Artykuł 746 § 2 stanowi, że przyjmujący zlecenie może je wypowiedzieć w każdym czasie. W takiej sytuacji wystarczy, że jeden z członków zarządu złoży swoją rezygnację na ręce pozostałych członków zarządu lub w przypadku rezygnacji przez wszystkich członków zarządu złożenie rezygnacji powinno zostać dokonane wszystkim członkom wspólnoty mieszkaniowej. W tej drugiej sytuacji należy dochować aktów staranności i zwołać zebranie wspólnoty celem wyboru nowego zarządu. Jeżeli wspólnota nie dokona wyboru nowego zarządu ustępujący członkowie zarządu nie ponoszą odpowiedzialności za taką sytuację.
Duża wspólnota mieszkaniowa dotyczy sytuacji, w której liczba lokali w nieruchomości jest większa niż siedem (zarówno lokali wyodrębnionych jak i tych jeszcze nie wyodrębnionych- czyli takich dla których nie są prowadzone księgi wieczyste) zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali. Działanie dużej wspólnoty mieszkaniowej oparte jest o przepisy cytowanej powyżej ustawy o własności lokali.W przypadku mniejszej liczby lokali mamy do czynienia z małą wspólnotą mieszkaniową, która działa na zasadzie współwłasności, a sprawy związane z zarządzaniem taką nieruchomością regulują przepisy kodeksu cywilnego.
Artykuł 6 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (Dziennik Ustaw Nr 85, z późn.zm.) definiuje wspólnotę mieszkaniową jako ogół właścicieli lokali, których lokale wchodzą w skład danej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, w momencie wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości na rzecz innego niż dotychczasowy właściciel podmiotu. Członkiem wspólnoty jest każdy właściciel, którego lokal został wyodrębniony, przysługują mu określone, przewidziane ustawą uprawnienia oraz spoczywają na nim obowiązki związane z utrzymaniem lokalu i udziale w zarządzie nieruchomością wspólną.
W praktyce najczęściej występują dwa podstawowe modele zarządzania nieruchomością wspólną: ustawowy, polegający na powołaniu zarządu wspólnoty mieszkaniowej oraz model umowny. Zgodnie bowiem z art. 18 ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Powołanie profesjonalnego zarządcy ma miejsce najczęściej, gdy członkowie wspólnoty nie mogą ustalić składu zarządu (do jego powołania konieczne jest uzyskanie przez kandydata bądź kandydatów większości głosów, liczonej według wielkości udziałów), bądź nie chcą poświęcać własnego czasu na prowadzenie spraw wspólnoty. Ponieważ oba modele zarządzania mają swoje dobre i złe strony, trudno jednoznacznie wskazać, który z nich jest korzystniejszy dla mieszkańców i w dużej mierze zależy to od ich zaangażowania w sprawy wspólnoty.Należy zaznaczyć, że sposób zarządu nieruchomością wspólną jest wpisywany do księgi wieczystej danej nieruchomości, a ewentualna zmiana sposobu zarządu (a nie osoby samego zarządcy) może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 2a ustawy).

Zarządzanie i Administrowanie Nieruchomościami

Nasze Aktualności

  • Śr 30 maja 2018
    1 czerwca - biuro nieczyn...

    Informujemy, że w dniu 1 czerwca nasze biuro będzie nieczynne. 
    W razie pilnych spraw, prosimy o kontakt z Państwa administratorami.
    Za utrudnienia

    ...
  • Wt 22 maja 2018
    Informacja od Saur Neptun...

    Informacja od Saur Neptun Gdańsk w sprawie wody

  • Cz 29 marca 2018
    Wesołych Świąt

    Wszystkim Państwu życzymy
    Zdrowych, Pogodnych Świąt Wielkanocnych, przepełnionych wiarą, nadzieją i miłością. Radosnego, wiosennego nastroju,

    ...
Archiwum

Członek Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
Członek Ogólnopolskiej Izby Gospodarki Nieruchomościami
Stosujemy Kartę Praw Klienta Zarządcy Nieruchomości nadaną przez Polską Federację Rynku Nieruchomości

Stosujemy kartę Praw Klienta Polska Federacja Runku nieruchomości